位于上海的市北高新园区，从1992年烟囱林立、浓烟滚滚，到如今形成了以大数据产业为核心的全产业链总部经济功能区，以及相配套的综合服务功能区和生活配套功能区，实现了产业与城市的同步升级。这背后正是将产业园区打造成职住平衡的产业社区的改造理念。 如今，位于珠三角的佛山南海区，在经历市场化高速发展之后，亦面临着了土地开发过度、产业发展空间不足的现状。3月28日，该区城市更新工作大会暨2019年度项目投资推介会，在推出205个城市更新项目的同时，还抛出一系列城市更新新政，力邀社会资本参与改造。南海区希望，以城市更新为抓手，再次释放优化升级城市布局，以此带动产业转型升级、新经济腾飞的发展信号，加快再造高质量发展新南海。 11个项目涉用地超1700亩签约 2019年是南海区第八年在春季举办城市更新项目推介会。“当年播下希望的中西，早已结出了丰硕的果实。”南海区区长顾耀辉称，通过推介会这一重要媒介，南海建成了金融C区，广佛智城、新光源产业基地、平洲玉器街等一大批城市更新项目，完成了天富科技城、大金智地、上东工业区等一批村级工业园改造示范工程。推动南海从“工业化”走向“城市化”。 南海区区长顾耀辉推介该区城市更新政策亮点数据显示，2018年南海区引入超亿元项目166个，计划投资总额1170亿元，同比增长13%，“两高四新”各个产业领域均有龙头项目或国家级平台进驻，初步形成了较强的“虹吸效应”。在推介会现场，包括东华软件华南区（大湾区）总部项目、全影汇VR总部、夏北永胜旧村改造、保利良溪广场、海逸新经济小镇等11个项目进行了现场签约，涉及的用地面积超过1700亩，计划总投资额超过400亿元。 南海地处大湾区中心，交通设施配套完善，并且借助广佛同城的政策优势，可以为企业吸引众多的科技型人才。其次，佛山制造业基础雄厚，IT产业需求巨大，以往可能都是从北上广深这些地区的企业来引入，为什么不在本地发展IT产业来满足自身需求呢？ 关于区位优势和产业条件，南海确实得天独厚。数据显示，珠三角庞大的制造业产业链、企业及从业人员，佛山制造业规模处于引领地位，制造业企业数量及第二产业GDP均为珠三角前三。广州现代城市更新产业发展中心执行院长江浩认为，在粤港澳大湾区城市群中，佛山市是全国唯一的制造业转型升级综合改革试点城市，“南海作为广佛同城桥头堡，集聚双向发展动能。” 再推205个项目力邀社会资本参与 南海希望通过重大项目的落户，进一步展示和构筑其区位、空间、产业和生态等优势以及良好的营商环境。过去，“村村点火、户户冒烟”的生产方式加速了南海工业化进程，南海一跃成为“广东四小虎”，创造了县域经济发展的传奇。但与此同时，南海612个村级工业园区，总面积18.9万亩，占现状工业用地58%，也衍生出碎片化严重、产业低端等问题，这对于土地开发强度超过50%的南海来说，依然成为制约区域高质量发展的最大瓶颈。 如何破题？2019年南海提出将围绕“五个再造”，在新时代改革开放大潮中再造高质量发展新南海，其中，“空间格局再造”被摆在了首要位置。 今年的推介会上，南海一举推出205个项目涉及面积约5.06万亩，其中，工业类60项19408亩、商住类90项15456亩、商服类55项15767亩，涵盖了“三旧”改造项目、村级工业园改造提升项目、集体经营性建设用地入市项目、区（镇）储备土地、旧村改造等类型。此外，南海还推介产业载体建筑面积达195万平方米。 205个项目中，有1/3是“工改居”项目，1/3是“工改商”，1/3是“工改工”项目。三个类型比例均衡，释放了南海要力推产业项目发展，进一步完善城市基础配套，不发展过多房地产的信号。值得注意的是，南海区旧村改造实现“零”的突破，桂城夏北永胜村旧改正式启动，成为佛山首个成功引入开发商参与旧村整村改造的项目，今年的推介会首次将旧村改造项目纳入重点推介范围，共推介旧村改造项目8个（面积4547.87亩），通过加大投资推介力度进一步掀起整村改造新高潮，推动旧村改造驶入快车道。 在推介会上，广东金融高新区、三龙湾高端创新集聚区南海片区、沥桂新城片区、佛山西站枢纽新城、听音湖片区代表先后上台，推介自身项目规划愿景，力邀社会力量参与建设。 100个主题产业社区造制造业增长极 腾挪出空间载体，南海准备往里面装什么？ 在今年南海两会上透露，围绕加快打造“全球创新新都市”，还去将瞄准高技术制造业、高品质服务业、新能源产业、新材料产业、新型生物医药产业、新一代电子信息产业，提出了构建“两高四新”现代产业体系，积极抢占新一轮产业体系。 顾耀辉在推介会上还透露，立足传统产业的基础和优势，南海即将启动实施“腾云计划”，大力推动工业互联网、工业设计、金融科技等现代生产性服务业发展，持续为传统产业转型升级赋能。 南海“两高四新”产业发展导向得到了社会和市场的广泛认同。以东华软件华南区总部项目为例，该项目总投资达到6亿元，重点将在数字政务、产业互联网及工业软件、智能网络产品、信息化人才（ICT人才）体系等三各主要的领域发力，为佛山的信息化建设及发展做出贡献。 在园区的打造上，南海产业载体也不再像是以往单一功能的工业园区，而是更多向多元化综合型产业社区转变。今年南海将重点打造100个主题产业社区。这100个主题产业社区分布在南海各镇街，并因地制宜制定发展方向，如桂城街道将以打造高品质服务业集聚区为主要发展方向，大沥镇则瞄准现代生产性服务业集聚区的建设目标，里水将致力于建设城乡融合发展示范区，狮山、丹灶、西樵、九江将分别打造先进制造业集聚区、氢能综合利用示范区、文化旅游产业集聚区和珠西新材料产业集聚区。 今年南海将重点打造100个主题产业社区，通过产业基础和发展增速的综合分析，南海有条件争创湾区先进制造业增长极，即要集聚资金、物资、能量、信息、人才、企业等要素，并能辐射带动周边区域发展。 工改居可协议出让但需联动改造 “政策就是趋势，政策就是商机。”顾耀辉透露，南海作为全国33个农村土地制度改革试点地区之一，以及广东省新一轮深化“三旧”改造综合试点，继续释放集体土地整备、混合开发、集体和国有建设用地空间调整、土地增值收益分配制度等方面的政策红利。从平衡各方利益角度出发，南海出台《佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法》（下称“办法”）。 首先，为了提升改造主体的改造积极性，在原有城市更新奖励政策的基础上，南海进一步加大奖励力度,对于拆除重建类的村级工业园改造示范项目的奖励标准由原来的40万元/亩提高到50万元/亩，并首次将微改造类的村级工业园改造示范项目纳入扶持范围，奖励标准为20万元/亩。此外，办法还明确将全面放开协议出让，“工改居”项目可以选择挂账收储公开出让，也可以选择协议出让。 这一改革的显著利好是，以往土地整理与土地开发是分离的，允许协议出让后，可以实现前期土地整理和后期土地开发的“一条龙包干”。这对于改造主体而言，经过交易平台公开获得土地整理资格之后，只要能把土地整理出来，后期无需再公开招拍挂。 同时，办法还允许并鼓励实施跨性质、跨用途、跨空间的混合开发模式推动连片改造。市场改造主体可以选择国有+集体、住宅+产业、出让+出租、以产业开发为主、住宅开发为辅的土地复合利用方式，以解决因集体建设用地与国有建设用地混杂带来的土地开发零碎化问题。 为了强化和鼓励发展产业的主导方向，办法规定对于符合相关规划要求和投资条件的地块，可建设多层厂房，并允许对产业用房进行分割销售，减轻资金回笼压力。不过，为了实现房地产业反哺实体经济的目标，办法要求市场改造主体在参与“工改居”项目时，必须要联动改造一定比例的“工改工”项目，如集体工业用地“工改居”的联动比例是，工业改工业1：1，工业改公益1:0.8，工业改农业1:0.5。顾耀辉称，此举将有助于引导房地产业反哺实体经济。 另外，在工程建设领域的流程再造上，南海也做出了积极探索，推动“模拟审批”和“标准地”两项重大改革，一方面，“模拟审批”将改变投资建设项目审批的繁文缛节，充分利用土地出让前时间，部门提前介入进行实质性审查，缩短项目从确定到开工的前期工作周期；另一方面，“标准地”将每个地块的投资、能耗、环境、收益等控制性指标予以明确，让大家在拿地前就知道该地块的使用要求和标准，项目建成投产后，相关部门按照既定标准与法定条件验收即可，而且区域专项评估数据免费向建设单位提供，有效压缩了项目评估时间。 此外，活动现场还同步发布了“南海区产业用地供需平台”，通过平台的上线打通供需两端信息服务渠道，打破产业用地供需信息不对称的壁垒，让政府、企业、村集体利用新平台，寻获新商机，赢得新发展，加快促进项目落地。 （新闻媒体来源：界面新闻）