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多部门推出政策“组合拳” “多管齐下”提振房地产市场

2024-05-23 浏览次数:731


近日,多部门推出提振房地产市场政策“组合拳”,其中有关“保交房攻坚战”的系列政策更是引人关注。5月17日,全国切实做好保交房工作视频会议在京召开,会议强调要深入贯彻落实4月30日中央政治局会议部署,打好商品住房烂尾风险处置攻坚战,扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。另外,国务院新闻办公室5月17日举行了国务院政策例行吹风会,住房城乡建设部表示,将会同金融监管总局等部门出台城市商品住房项目“保交房攻坚战”工作方案,重点要让老百姓按合同约定如期拿到验收合格的房子。同时,5月17日,中国人民银行连续发布多条购房新政,也引发了市场热议。节目聚焦城市商品房“保交房攻坚战”具体如何打?此次多部门发布的提振房地产市场的政策“组合拳”有何亮点?这些政策“组合拳”与以往有何不同,或将带来哪些改变?


住房城乡建设部:将围绕四项重点 做好保交房工作


在5月17日的国新办政策例行吹风会上,住房城乡建设部表示,将围绕四项重点内容做好保交房工作。具体有哪些内容?一起来看。


一是打好商品住房项目保交房攻坚战,防范处置烂尾风险。按照市场化、法治化原则,分类处置在建已售未交付的商品住房项目,推动项目建设交付,切实保障购房人合法权益。二是进一步发挥城市房地产融资协调机制作用,满足房地产项目合理融资需求。城市政府推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”,商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”,满足在建项目合理融资需求。


此外,各地还将妥善处置盘活存量土地。目前,尚未开发或已开工未竣工的存量土地通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活,推动房地产企业缓解困难和压降债务,促进土地资源高效利用。


国家金融监督管理总局:将建立健全城市房地产融资协调机制


目前,全国297个地级及以上城市都建立了房地产融资协调机制。国家金融监督管理总局5月17日表示,将建立健全城市房地产融资协调机制,继续坚持因城施策,全力支持应续建项目融资和竣工交付,切实做好保交房工作,保障购房人合法权益。


城市房地产融资协调机制主要是汇总辖内房地产项目情况,按照条件和标准审核“白名单”项目,对于暂时不符合条件与标准的项目,要督促有关各方加大整改力度,切实解决相应问题,使其符合“白名单”的项目条件和标准。


国家金融监督管理总局副局长肖远企表示,城市房地产融资协调机制要负责优化预售资金监管流程,合理确认预售监管资金的额度。同时,要压实房地产企业和房地产项目公司的责任。


中国人民银行:设立3000亿元保障性住房再贷款


另外,多部门也推出了提振房地产市场政策“组合拳”。中国人民银行5月17日发布消息,将推出保障性住房再贷款等四项政策措施。这个3000亿元规模的保障性住房再贷款政策具体如何规划执行?


保障性住房再贷款规模3000亿元,利率1.75%,期限1年,可以展期4次。发放对象包括政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金60%发放再贷款,可带动银行贷款5000亿元。


从收购对象看,严格限定为房地产企业已建成未出售商品房,对不同所有制房地产企业一视同仁。同时,严格把握所收购商品房的户型、面积标准。从收购主体看,被选定的地方国企及所属集团不得涉及地方政府隐性债务,不得为政府融资平台。从收购用途看,全部用于保障性住房配售或者租赁。


多条购房新政发布 将有哪些变化?


5月17日,中国人民银行还连续发布多条购房新政。具体都有哪些?


中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知,对于贷款购买商品住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%,二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。


此外,中国人民银行决定,自2024年5月18日起下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点,5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%,5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。


同时,取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。


据专家分析预测,取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限后,大多数城市房贷利率可能下降0.3或者0.4个百分点。按照100万元贷款、30年期限、等额本息还款方式计算,总利息支出可减少7万多元。


为什么选择此时推出政策“组合拳”?


为什么选择此时推出一系列提振房地产市场的政策“组合拳”?当前市场面临哪些挑战?我们来听中国社科院金融研究所房地产金融研究中心主任尹中立的分析。


中国社科院金融研究所房地产金融研究中心主任尹中立表示,17日下午国务院新闻办公室政策吹风会实际上已经有了明确答案,缘于前四个月房地产统计数据超预期下行。主要表现为,第一是房地产价格持续走低,而且有加速下跌的风险。第二是房地产市场投资下滑了9.8%,也就是接近10%。在过去三年连续下滑的基础之上,第四年大幅度下行。第三是房地产销售,新房销售面积和金额分别下降20%多,金额下降幅度更大一点,今年达到30%。这是在连续几年下跌的基础之上,出现了较大幅度的下跌。因为房地产市场对整个经济运行全局有“牵一发而动全身”的重要作用,龙头行业出现异常下跌,这个时候稳定房地产市场就变得非常迫切,而且非常重要。


此次政策“组合拳”有哪些亮点?


此次政策“组合拳”中有哪些亮点值得关注?继续来听专家的分析。


尹中立介绍,第一是房地产市场按揭贷款首付比,无论是首次购房首付比还是二套房首付比都降到了历史最低位。可以类比2008年为了应对全球金融危机,当时新盘首次置业的首付比降到20%,而这一次首套首次置业的首付比降到15%,达到历史最低位。首付比大幅度下降,实际上可以有效刺激需求,让那些资金难以满足20%或者是30%的客户顺利进入到买房的行列,刺激房地产市场总体需求,有效缓解市场下行压力。其次是把房地产按揭贷款的利率也下调到历史最低位。这两点都是为了刺激需求,相信房地产市场应该会出现回暖。


第二就是开年之后启用了新的货币政策工具,虽然从数量上来看不是太大,是央行用再贷款的方式促进全国保交楼工作实施。可以有效缓解房地产开发企业消化存量的任务,让他们的资金尽快回笼。有了资金以后,保交楼任务能够顺利实施。虽然首次贷款额度只有3000亿元,但这是一个新的政策工具,这个工具从无到有,意味着有质的变化。我们可以类比2015年实施的棚改货币化的政策操作,原理是一样的,资金的来源是央行,利用市场化机制,让资金注入到房地产市场。


陕西西安:取消住房限购政策出台 咨询看房客户增加


其实,最近全国多地也“因城施策”,推出了多项优化和调整房地产政策,包括商品住房以旧换新、取消限购、进一步放宽落户条件等新政密集落地。这些政策发布后市场反应如何呢?我们先去西安看一看。


在售楼部,丁先生正在了解项目信息。此次放开限购后,像他这样非西安户籍的人群可以选购的范围从二环外扩大到西安全市。


此外,在西安《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》中还明确,多子女家庭使用公积金贷款购买住房的,贷款最高额度在现行信贷政策基础上提高至1.2倍。公积金贷款额度上升,也让一部分观望者加快了购房的进度。


为了带动销售,开发商也适时推出了特价房、车位补贴、赠送物业费等多种购房优惠。


相较于新房市场,记者在西安市的一些中介机构走访发现,西安二手房挂牌量也在迅速增长。据某房产网站数据,西安限购政策放开后的第二天,西安二手房单日挂牌量已新增近900套。目前,仅这家中介网站上,西安二手房挂牌量已经超过13万套。


浙江杭州:房产新政落地 咨询和交易热度增加


浙江杭州近日也发布了优化调整房地产市场调控的七条新政,其中包括全面取消市场限购。市场反应如何呢?来看记者在当地的采访。


这个新楼盘位于浙江杭州拱墅区运河新城板块,第一次开盘推出的141套房源,吸引了1818组购房者登记。


该楼盘负责人表示,杭州房地产新政发布前,前来看房的主要还是以本地客户为主;但是现在,上海、温州、台州等地的客户,也参与了登记报名。


相比新房,二手房市场对于“杭七条”新政的反应更加快速直接。在一家房产中介门店,尽管是午休时间,房产经纪人也一直在忙着带客户看房。


据某房产中介平台统计数据,杭州楼市新政发布一周后,二手房咨询量增长30%,二手房买卖房源增长46%,下定量新增24%。


专家分析:此次政策组合拳与以往有何不同?


看了两个地方的例子,可以说此前因城施策的部分政策效果已经显现,相信此次中央级政策组合拳的推出对整个市场的提振作用将更加明显,那么此次政策与以往有何不同?预计效果如何?继续来听中国社科院金融研究所房地产金融研究中心主任尹中立的分析。


尹中立表示,这一次出台的政策作用点和以往不太一样。以往房地产调控政策往往是选择刺激需求或者是刺激供给。在供给和需求两端同时发力,这还是第一次。从刺激需求角度来看,过去的一年当中已经数次出台政策,力度也是相当大的。但是从过去几个月的观察来看,市场并没有有效激活,原因出在供给侧。因为开发商出现资金违约风险,就使得期房购买者,(房产)烂尾风险大大的增加。新房销售85%是期房,烂尾风险难以消除的时候,即使有买房的需求,这个时候大家都会望而却步,不敢轻易地去购买期房。那么,这个时候刺激需求的政策就不会起到立竿见影的效果。这一次是双管齐下,不仅仅刺激需求,而且采取了有效的措施,开设了新的货币政策工具,化解房地产开发企业债务风险,它的效果肯定比单侧发力有效得多。